รู้จักYield ก่อนตัดสินใจลงทุน

อัตราผลตอบแทน (Yield) คืออะไร ก่อนปล่อยเช่า

อัตาผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์

ก่อนตัดสินใจในการลงทุนทางผู้ลงทุนจะใช้การคำนวณ Yield

Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่เราได้รับจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยการปล่อยเช่า และนำค่าเช่ามาคำนวณกับต้นทุน นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะคำนวณ Yield ที่คาดว่าจะได้รับ ก่อนตัดสินใจ ลงทุนซื้ออสังหาฯ  เช่นเดียวกับการลงทุนอื่นๆ สมมุติว่าเรามีงบประมาณลงทุนที่ 10 ล้านบาท และสนใจในการลงทุนในอสังหาจะมีหลักการการคำนวณดังนี้

หลักของการคำนวณผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาฯ การคำนวณความคุ้มค่าจากการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดนั้น มีอยู่ 2 หลักการณ์ที่ควรคำนึงถึง คือ

• การคำนวณอัตราผลตอบแทน (yield) ตัวเลขผลตอบแทนเป็นรายปี
  สามารถคำนวณเป็นตัวเลขเพื่อให้นักลงทุนเห็นภาพ วิเคราะห์ ประเมิน และวางแผน การเปรียบเทียบ สามารถเปรียบเทียบกับ อัตราเงินฝากธนาคาร ณ เวลานั้น
• การเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
  ใช้ควบคู่กับตัวเลข yeild สำหรับระยะยาวเช่น ที่ดินที่ราคาเพิ่มขึ้น หรือเป็นพื้นที่ที่ไม่สามารถขยายเมืองได้ ทำให้ความต้องการสูง ระยะยาวอสังหา ราคาขึ้น

1.อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield)

อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น อธิบายง่าย ๆ คือการซื้อคอนโดหรือทรัพย์สินดังกล่าวแล้วทำการปล่อยเช่าทันที โดยซื้อเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆเพิ่มให้กับผู้เช่าภายหลัง เป็นอัตราผลตอบแทนซึ่งยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

สูตรการหาอัตราผลตอบแทนในการเช่าเบื้องต้น จะเป็นการคำนวณที่ไม่ซับซ้อน เนื่องจากไม่มีตัวแปรด้านต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายส่วนต่าง ๆ เข้ามาคำนวณร่วมด้วย  

Gross Rental Yield= (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์) x 100.

สำหรับนักลงทุนการคำนวณแบบละเอียด

2. อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบสุทธิ (Net Rental Yield)

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบสุทธิ คืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าหลังหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อาทิ ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้าสำหรับกรณีที่ผู้ลงทุนปล่อยเช่าผ่านนายหน้าอสังหาฯ ในทุกๆ 5 ปี ควรมีค่าซ่อมบำรุง ที่ผู้ลงทุนควรคำนึงถึงด้วย การคำนวณแบบนี้คือ มีผู้เช่าตลอด อย่าลืมว่า ช่วงต่อของผู้เช่าอาจจะขาดตอน หากจะคำนวณอย่างละเอียด อาจจะใส่เดือนว่างไป 1-2 เดือน หรือบางกรณีอาจมากกว่านั้น

ดังตัวอย่างในตารางต่อไปนี้

คราวนี้มาดูเมืองที่ให้ผลตอบแทนการเช่าสูงสุด

อาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับภูมิภาค สภาพเศรษฐกิจ และความต้องการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า อย่างไรก็ตาม จากแนวโน้มทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์จนถึงปี 2023 ต่อไปนี้คือ 5 เมืองที่ให้ผลตอบแทนค่าเช่าสูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า:

เรามาดูกันว่าเมืองอะไรของโลกได้ yield ค่าเช่าสูงที่สุด

1. Detroit, Michigan (USA)

• Rental Yield: ~9% to 12%
• Reason:ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดีทรอยต์เสนอราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำที่สุดในสหรัฐอเมริกา แต่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ายังคงสูง เมืองนี้อยู่ท่ามกลางการฟื้นฟูด้วยการลงทุนที่เพิ่มขึ้น ทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาผลตอบแทนสูง

2. Cleveland, Ohio (USA)

• Rental Yield: ~7% to 10%
• Reason: เช่นเดียวกับเมืองดีทรอยต์ คลีฟแลนด์เสนอราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำและมีความต้องการเช่าสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากชนชั้นแรงงานและนักศึกษา การเติบโตทางเศรษฐกิจและการฟื้นฟูของเมืองดึงดูดนักลงทุนได้มากขึ้น

3. Atlanta, Georgia (USA)

• Rental Yield: ~6% to 8%
• Reason: เศรษฐกิจของแอตแลนตาเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยมีตลาดงานที่แข็งแกร่งและการเติบโตของจำนวนประชากร สิ่งนี้นำไปสู่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมือง ซึ่งราคาทรัพย์สินยังคงมีราคาไม่แพง

4. Manila (Philippines)

• Rental Yield: ~6% to 9%
• Reason: มะนิลามีเศรษฐกิจที่เจริญรุ่งเรือง โดยมีชาวต่างชาติและคนงานหลั่งไหลเข้ามาในเมืองจำนวนมาก ราคาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างแพงเมื่อเทียบกับเมืองหลวงอื่นๆ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ในขณะที่ความต้องการเช่ายังคงสูง

5. Istanbul (Turkey)

• Rental Yield: ~5% to 8%
• Reason: อิสตันบูลเป็นเมืองระดับโลกที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติจำนวนมาก ทำให้เกิดความต้องการเช่าสูง ด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำกว่าเมืองใหญ่อื่นๆ ในยุโรป อัตราผลตอบแทนค่าเช่าจึงค่อนข้างน่าดึงดูดสำหรับนักลงทุน

ส่วนประเทศไทยมี rental yield 4-6%